すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
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金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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なぜRCより、中古アパートが良いのか?
こんばんは、東京帰りのともろうです。

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あっとゆう間の週末でした。
懇親会で名刺を頂いた、不動産投資家ルーキー
の皆さんメールしますね。(^^)/

今後ともよろしくお願いします。

さっそく、昨日の話題からの続きですが

 ・「石渡浩さん」
 ・小川武男さん
 ・相模大野不動産の青木さん

に個別に質問させて頂いた内容ですが

 1.なぜRCより、中古アパートが良いのか?
 2.その場合、法定耐用年数を越えた銀行融資は
   問題ないのか?
 3.キャッシュフローについての考え方

です。

何ぶん懇親会の席で、かつ御三方からバラバラにお話を
お聞きしているので、私の解釈も交えて総合したものを
お話したいと思います。

まず、

 1.なぜRCより、中古アパートが良いのか?

ですが、

この点は、従来からの「RC神話」に問題提起をされている
洗練された投資家の方が実は結構おります。

「全国どこでもアパート経営」著者で、全国のセミナーで
引っ張りだこの、元祖No.1ブロガー

「投資家けーちゃん」

も今日のブログで同様のお話をされております。

どうしても目先のキャッシュフローに目がいってしまうの
ですが、不動産には必ず

 ・維持管理、修繕
 ・出口

があるため、それらを総合的に見て、最終的なキャッシュフロー
を考える必要があるとのことでした。

それらを考えた場合、最終的なキャッシュフローが
出るものとして、中古アパートの選択されている
とのことでした。

但し、何でもそうですが、短絡的に RC < 中古アパート
ではありません。

RCにも良い物件はありますし、中古アパートでも
ダメなものはダメです。
物件次第では、中古アパートの戦略もあり
との解釈でお願いします。

次に、中古アパートの場合、ほとんどの物件で長期の融資を
組んだ場合、法定耐用年数を越えることになってしまいます。

その場合、その後の物件購入で、融資が組めなくなって
しまうのではないかと思い、

 2.その場合、法定耐用年数を越えた銀行融資は
   問題ないのか?


を聞いてみました。

その答えは、

 「融資をしない銀行も、もちろんあるが、融資する銀行の方が多い」

でした。

現実に「石渡浩さん」は、お持ちの物件で10棟以上
法定耐用年数を越えで融資を受けているそうですが、
その後も融資を受けているそうです。

最後に

 キャッシュフローについての考え方

ですが、前述したように出口まで見据えたキャッシュフローを
前提とした中で、大雑把にいうと

 ・年単位で発生するキャッシュフロー
  【賃料-(返済額+経費+税金)】

 のほかに

 ・出口(売却時)に1度に発生するキャッシュフロー
  【売却額-((借入額-返済額)+経費+税金)】

があるとゆうこと。

月や年といった中では、キャッシュフローを悪くする「(銀行)返済額」
ですが、出口(売却時)ではキャッシュフローを良くしてくれる
ことには、気が付いておりませんでした。(^^ゞ

昨日、お約束したので、駆け足で書きましたが
ブログの性格上載せづらい内容もあります。(>_<)

今度、メルマガを始める予定ですので、そちらには
もっと詳しく、全部お話ししたいと思います。

ご容赦下さい。<(_ _)>

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