すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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融資承諾が先か、買い付けが先か?
こんばんは、ともろう です。

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買い付け却下から一夜、完全復活しました!(o´∀`o)ノ
ある程度、予測も出来ましたので、立ち直りも早いです。

昨日のコメントで、

 ◆融資をして頂けると言う承諾を得てから、買い付けを行うのか?
 ◆買い付けを入れてOKが出たら、銀行を回るのか?


の、質問を頂きました。

私も最初はわからなかったので、ナイスな質問です。ヾ( ̄∇ ̄)
結論から言うと、

 ◆買い付けを入れてOKが出たら、銀行を回る

です。

これについては、法律や契約等で決められている訳では
ありませんので、異論がある方もいるかも知れませんが..。

不動産投資の場合、借入額が数千万~億の単位となりますので
ほとんどの銀行で、融資の審査は本店まで上がります。

銀行は、

 ・積算評価(担保評価。土地や建物の価値)
 ・収益評価(どれだけ儲かりそうか)
 ・属性評価(借りる人は、お金が返せそうか)


などをしますので、1物件の審査と言っても、かなり手間が掛かります。

仮に融資が通って、買い付けが通らなかった場合、銀行への説明で、

 「買い付けが、通らなかった..」

と言ってしまったら、

 「そんな不確かな状態で、審査申し込みしてるのか!」

と、信用を失ってしまいます。

別な理由で取り繕うにも、「うそ」はあまり良い結果を
生まないと思います。

普通の「買い付け」は、売り値よりも低く書くでしょうし
売り値と同額で出す場合は、物件の価値に比べ、売り値が低かった場合
だと思うので、他の方も同額か、それ以上で「買い付け」を出す
かも知れません。

その場合、融資ではなく「現金買い」が出てくることは、ままありますので、
やっぱり自分の「買い付け」が通る保証はありません。

不動産投資の特長の1つとして、

  「多くの人が介在する」

ことがあります。

売買、融資、入退居、管理運営 .. 全て人が介在して
成り立っていますので、信用、信頼を損なうことは、
ビシネスの失敗に繋がります。

何か迷った時は、「人として..」と考え判断することを、
激しくお薦めします。


関連した内容で、明日は、私が失敗した

 ◆融資が通ってから、売買契約(融資特約付き)をするか
 ◆売買契約(融資特約付き)をしてから、融資を通すか


について、書きたいと思います。

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