すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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入居が決まる3要素 -家賃編1-
こんばんは、ともろう です。

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前回書いた、『入居が決まる3要素』の家賃編です。

入居が決まる要素の1つに、家賃あります。

もちろん、どんどん安く出来れば問題はないのですが、
ほとんどの方は、安くするにも限界があると思います。


一般に月額の家賃収入で、賄う必要があるものとして、

 ・融資の返済(元本・利息)
 ・管理料、共用設備、固都税等のランニングコスト
 ・将来の修繕費等


が、あります。


不動産購入の場合、多くの方は融資を組みますので、
この中で一番多くのウェートを占めるのは、融資の返済です。

私もそうですが、フルローンやオーバーローンで融資を組むと
月々の融資返済額は、もっと多くなります。

オーバーローンの私の場合、現在の満室月額家賃ベースで、
43.3%が融資返済額ですが、かなり良い方だと思います。( ̄∇ ̄*)ゞ

この比率が高くなればなるほど、家賃を下げられる幅は
小さくなってしまいます。


もうお判りの方も多いと思いますが、

 『家賃の下げられる幅は、物件の買値で既に決まっている』

と、言うことです。


逆を言えば、

 出来るだけ相場より、安く買う

ことが出来れば、家賃を下げられることになります。


今回は「家賃を下げる要素」について、書きましたが
あくまで「要素」の話しです。

目的は、『入居が決まるための家賃について』ですので、
実は下げれば良いと言うものでもないんです。

次回は、家賃の決め方について、書きたいと思います。


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