すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
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金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

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レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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入居が決まる3要素 -家賃編2-
こんばんは、ともろう です。

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前に書いた、『入居が決まる3要素』
        『入居が決まる3要素 -家賃編1-』 の続きです。


前回は、家賃を下げられる幅は、購入の段階で決まっていること
ついて書きましたが、今回は

 家賃の決め方

について、書いたいと思います。


家賃を下げた場合の、デメリットとしては、

 ・キャッシュフローが減る
 ・年間家賃収入も減るため、利回りが下がり
  売却時の価格も下げないと、売れない可能性が高い


と言ったことは、もちろんなのですが、入居募集の点からも

 1.仲介業者の仲介手数料が減る
 2.相場を無視した賃料設定の場合、周辺の物件を取り扱う
   仲介業者が、賃貸付けしづらくなる


と、言ったデメリットがあります。


私の住んでいる仙台市では、家賃が3万円を切ると
入居率が低くなる傾向があると、聞きました。

これは、簡単なことで

 ・家賃2.8万を成約した場合
  仲介手数料:1ヶ月+広告料:1ヶ月 = 5.6万

 ・家賃3.5万を成約した場合
  仲介手数料:1ヶ月+広告料:1ヶ月 = 7.0万


の違いになるからです。

もし、同じ地域で大差のない物件が、この家賃設定だとしたら
私は3.5万の方へ案内すると思います。( ̄∇ ̄*)ゞ


家賃を下げた設定にするのであれば、仲介業者を
味方に付ける下げ方にした方が、絶対良いと思います。


その設定の仕方とは、

 1.家賃相場を良く調べる。
 2.自分で家賃を設定してみる。
 3.設定した家賃で仲介業者に意見を聞く。(出来れば複数)
 4.意見を参考に募集家賃を設定する。


と、言ったごくごく普通の設定方法を取ることです。


 何それ!?

と思う方も多いと思いますが、家賃設定を管理会社に「丸投げ」
している方が、実は多いのではないでしょうか!?

 管理費を払って頼んでいるのだから、適正な家賃設定を
 大家に提案してくるのが当然!


と、思っている大家さんって..。

少なくとも、私は月々2万円程度の管理費で
最初は、そう考えていました。(。-_-。)

もちろんそれで入居率が上がれば、何の問題もないのですが
そうならないから、困っている大家さんも多いんだと思います。


管理会社に家賃設定について、最初に聞いても良いのですが
その金額にするのも、しないのも、最後は大家の判断です。

それをするためには、自分の尺度がないと判断できません!

複数の業者に聞くのも、客観的な情報が欲しいためで、
それらを総合して、自分で家賃設定をしないと、無意味に
下げることになります。

無意味に下げることは、先ほどのデメリットの通り
結局入居募集にとっても、マイナスになってしまいます。


前回から含めて『入居が決まるための家賃について』の総括は、

 ◆買う時は、出来るだけ相場より安く買って、
  家賃を下げられる余地を、十分に残す

 ◆管理局面になったら、家賃を下げる場合は、相場を十分に
  調査し、仲介業者の意見を参考に自分で設定する


ことだと、思います。


次回は、立地について、書きたいと思います。


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