すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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住宅ローン中の自宅共担の恐怖3
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位が落ちてます..


先日は「住宅ローンの特性」について書きましたので
いよいよ核心に触れたいと思います。

さて、普通に借りても

  ・固定資産評価額 < 住宅ローン残高

になってしまう住宅ローンですが、住宅の抵当権が住宅ローンと
1:1で紐付いている場合は、とんでもないローン残高を除いて
アパートローンを借りる場合、それほど大きな障害にはなりません。


これが、住宅ローン中の自宅をアパートローンの共同担保(共担)
として差し出した瞬間に、いきなり3重苦に陥ります。(; ̄Д ̄)


1.アパート事業がマイナス評価となり、次の借入が出来ない

  アパートローンの共担として、自宅を共担に入れると言うことは
  「アパートローンが払えなくなったら、自宅を差し出します」
  と、同じことになります。

  つまり、アパートローンと自宅の権利が繋がっていることになります。

  そのため、本来は住宅ローンとアパートローンは、銀行は基本的に
  分けて見るのですが、自宅が共担の場合は、ローンが払えなくなると、
  一蓮托生となるため、一体で考える場合が多くなります。

  普通は、

   アパート事業の評価 = 
    物件の資産価値 - アパートローン残高 + 家賃収入


  で、銀行は見ていますので、これがプラスを大前提に、
  次の融資を検討します。


  自宅共担の場合は、上記に

   住宅の資産評価額 - 住宅ローン残高

  が、さらにプラスになり、普通は500万~1000万超のマイナスが
  加算されてしまいます。

  よほどの収益が出ていない限り、「大家として評価」はマイナスとなり
  次の融資が引けない事態に陥ります。

2棟、3棟と買い進めたい人にとっては、かなりの恐怖です!

判りやすく説明したいと思いますので、「恐怖その2」は、
次回じっくり書きたいと思います。


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