すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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サラリーマン投資家のNGな例 その3
こんばんは、ともろう です。

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前々回から引き続き、「サラリーマン投資家のNGな例」です。

物件購入時のNGな例は、今回で一旦最終としたいと思います。

このシリーズが初めての方は、こちらを見て下さい。


3番目の物件購入時のNGな例は、

  3.自己資金ゼロ前提の投資

です。

 「えーー!「頭金「ゼロ」でできる..」の有名な教材
  は、うそなのー」


と、思う方もいるかも知れません。

そんな方は、頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
を、読んでいない方なんでしょうねー。(笑)

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法 については、
「間違いない教材のご紹介」で、私もレビューを書いていますので、
良かったら参考にしてみて下さい。


話しを元に戻しますが、

 ◆頭金ゼロ
 ◆自己資金ゼロ


は、ぜんぜん違います。

頭金ゼロとは、ローンを組む際に自己資金を入れないことで
「フルローン」で借りることを意味します。

でも、1億の物件を買う場合、購入金額の他に「仲介手数料」
「税金」が掛かります。

こう言った「諸経費」は、通常、購入金額の6~7%ぐらいになります。

1億の物件を購入するためには、「頭金ゼロ」で融資が通った
としても、自己資金で700万程度が必要になるわけです。

「自己資金がゼロ」の人は、この700万がないことになるので
オーバーローンで、

 ・物件購入金額+諸経費

まで借りられないと、買えない人と言うことになります。

私も1棟目をオーバーローンで購入しましたが、2年近く前ですし、
手数料の全額がローンで借りられた訳ではなく、150万程度は
自己資金を出しています。

現在は、更に融資の環境が厳しくなっていますので

 「とにかく全部貸してくれないと、買えないんです」

と言う方を、仲介業者や銀行が相手にする暇は、ないと思います。

ケースによっては、オーバーローンの話しも聞こえてくるのは
確かですが、それは「自己資金がゼロが前提」だったのではなく
「自己資金がゼロの結果」になっただけだと思います。

自己資金がゼロの方は、最低自分が購入したい価格帯の諸経費分は
貯めないと、いけません。

更に、融資の環境が厳しいので、頭金も2割程度は必要になっています。

前回の繰り返しになってしまいますが、業者と買う側、
双方が無駄な労力を使わないためにも、常識的な自己資金を持って
買い付けを入れていくのが、賢い方法だと思います。

次回は、「物件管理のNGな例」を書きたいと思います。


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