すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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競売落札3 入札までのタイムリミット
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の競売アパート2棟、落札までの続きです。

最初から見たい方は、こちらからどうぞ。

競売落札まで その1 入札物件を探す


地元不動産から、客付け状況をヒアリングした結果や
隣接するアパートが、ほとんど満室だったことから、

競売の基準価額から計算すると、利回り100%
達することが判りました。ヾ(=^▽^=)ノ

チャレンジしない訳にはいかないのですが、問題は融資です!

早速、不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんに電話です。

 ともろう:「今、山形ですが、入札します!」
 Kさん :「そんなに良い物件ですか?」
 ともろう:「凄い物件に、なると思います。
       ○○市の物件ですので、競売の三点セットから
       融資可能額の算出を、お願いできますか?
       これから、そちらに向かいます!」
 Kさん :「判りました、何とかします。」


山形から仙台へ車を飛ばしながら、タイムリミットを考えてました。

今日が、11/27(土)
     11/28(日)
     11/29(月)         営業日1
     11/30(火)         営業日2
     12/ 1(水) 入札開始日 営業日3
     12/ 2(木)         営業日4
     12/ 3(金)         営業日5
     12/ 4(土)
     12/ 5(日)
     12/ 6(月)         営業日6
     12/ 7(火)         営業日7
     12/ 8(水) 入札終了日 営業日8


営業日で、残り8日しかありません。(; ̄Д ̄)

入札書類を、山形地裁まで持って行くとしても、
当日雪の可能性もあるため、1日は余裕を見たい!

そうなると、12/6(月)が融資OKのリミットです。

6営業日で融資は引けるのか..。(ー_ー;)


そうこうしているうちに、2時間ほどして、Kさんの会社に着きました。

 Kさん :「粗いですが、事業計画出来てますよ。
       表面利回りで25%超、実質利回りでも17%超えてます!
       凄い物件ですねー。」
 ともろう:「そんなに、出てますか?
       リフォームの費用で数字は変わると思いますが、
       素人目から見ても、建物は悪くありませんでした。
       問題は、融資ですが時間がありません!
       12/6(月)がリミットと見ています。」
 Kさん :「とにかく、急いでもらいます。
       きらきら銀行(仮称)に、持って行きましょう。
       ともろうさんの書類は、以前もらっているので、
       今夜中に、奥さんの源泉のPDFをメールで送って下さい。
       11/29(月)の朝一で銀行に持ち込みます。」
 ともろう:「出来ればですが、法人での融資は無理ですか?
       路線価ベースでの積算評価で、4700万ぐらいあると
       思うのですが、どうでしょう?」
 Kさん :「時間との闘いなので、法人は無理です。
       競売物件での銀行の積算は未知数ですし、全空なので
       事業性も、まともには評価しないと思います。
       過大な借入の事業計画は、審査を遅くします。

       物件価格   :1600万
       リフォーム費用:1300万
       自己資金   : 650万
       合計     :3250万

       の、事業計画でいきたいと思います。」
 ともろう:「判りました、お任せします。」



いよいよ、競売融資への挑戦の始まりです。

長くなりましたので、次回に続きます..。


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コメント
はじめまして。
初めまして。中川と言います。
いきなりのコメント失礼します。
僕はお金持ちを目指して、師匠のもと日々勉強中の学生です。
それにしても、家賃収入500万ってすごいですね!!
しかも、同じ仙台に在住の方で親近感が湧きました。(笑)
まだ不動産からのキャッシュフローは考えてなかったのですが、
将来はコンドミニアムを買おうと考えているので、すごくいい勉強になります!!
ちょくちょくのぞきに来ると思うのでよろしくお願いします。
僕もブログ書いているので、良かったら覗いてみてください。
応援します!!

Re: はじめまして。
中川 さん、コメントありがとうございます。
初めまして、ともろうです。
学生さんで、お金持ちを目指してるんですね。
ブログを見せてもらいましたが、私にはどんな方法か良く判りませんでした。(^^ゞ
取りあえず、頑張って下さい。

[2010/12/24 00:07] URL | ともろう #- [ 編集 ]


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