すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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Author:ともろう
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現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
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金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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競売落札6 落札価格を分析
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の競売アパート2棟、落札までの続きです。

最初から見たい方は、こちらからどうぞ。

競売落札まで その1 入札物件を探す


12/1(水)の夕方に、銀行から

 物件費用+リフォーム費用で、2600万

の融資の内諾を、得ることができました。

事業計画としては、これに660万の自己資金をプラスして
総事業費は、3260万になっています。

不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんが見立てた、1600万
の物件価格ですが、銀行評価もピッタリ1600万でした。(^◇^;)

競売の物件評価は、基準価額の2倍程度だそうで、
市場物件の積算評価は、当てはまらないそうです。


入札期限の12/ 8(水)までは、営業日で5日、土日も含めると7日
もあるので、じっくり入札金額を考えることが出来るようになりました。

何とか落札しないといけないので、取り合えず過去2年間の
落札状況を分析してみることにしました。

対象としたデータは、

 ・山形地裁管内
 ・H21、H22年の
 ・戸建て


で、拾ってみました。

◆H21年 分析結果

 a.戸建のみデータ件数         200件

 【基準価額または、落札価格が600万以上】
 b.件数                    81件
 c.落札価格÷基準価額の平均  134.80%
 d.基準価額以上で落札した件数     38件


H21山形戸建て競売分析


◆H22年 分析結果(11月開札分まで)

 a.戸建のみデータ件数         240件

 【基準価額または、落札価格が700万以上】
 b.件数                    54件
 c.落札価格÷基準価額の平均  124.47%
 d.基準価額以上で落札した件数     38件

H22山形戸建て競売分析

 ※基準価額の2430倍で、落札されたものがあったので、
  対象外とした。



H21年の200%以上で落札したものは、基準価額が520万以下
の物件で、落札価格が1000万前後となっているので、今回の物件
とは、ちょっと違う。

H22年の200%以上で落札したものは、両方山形市内の物件で
土地値が高く、また1位の物件は5階建てRCのものだった。

この分析をするのに12/2(木)まで掛かりました。

この時点では、銀行の物件評価が1600万だったことや、
H22の売却比率1位の218.3%と同等としても、

 「1750万程度で落札出来そう..」

と、考えてました。


ここから入札金額の詰めですが、次回に続きます..。


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コメント
落札おめでとうございます。
落札おめでとうございます。

同じ山形でアパート所有してます。FP大家です。

綿密な分析で落札金額予想されてらっしゃるんですね。

すばらしいです。
[2010/12/28 23:59] URL | FP大家 #- [ 編集 ]

Re: 落札おめでとうございます。
FP大家 さん、コメント&お祝いの言葉、大変ありがとうございます。
山形の大家さんなんですね!
色々と教えて下さい。
一応分析もどきは、やってみましたが、そのデータは参考にしかしませんでした。(^^ゞ
やっぱり、ケースバイケースのような気がします。
今後とも、よろしくお願いします。

[2010/12/30 00:53] URL | ともろう #- [ 編集 ]


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