すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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競売落札8 入札価格で揺れる
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ずいぶん下がりました..

新年の挨拶をしたいところですが、年明け早々親戚に
不幸がありましたので、控えさせて頂きます。<(_ _)>


山形県内の競売アパート2棟、落札までの続きです。

最初から見たい方は、こちらからどうぞ。

競売落札まで その1 入札物件を探す

12/3(金)の日中に、利回りが25%台とみて

 1811万(いやーいい)

にしようと、決めていました。


昼過ぎに、不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんから、
以下のメールが、入りました。

 お世話様です。2倍の数字はいいラインだと思います。
 1350万から1850万の間でしょう。

 それ以下の金額の人は「とりあえず」のアンダー1000万
 それ以上の金額の人は「素人orここが好きな人の」の
 オーバー2000万です。

 寒河江の場所と完全リニュ-アルしなければというマイナス要素と
 物件が少ない、ファミリータイプと言うプラス要素が
 誰もが思う(コンサルも含め)査定のしどころか。

 入札人プロファイルとして

  A:地元不動産屋入札型
   ①運用目的型でリフォームはお金をかけます。(1400万位)
   ②地元金融機関は物件に対する投資意欲が低い。
   ③自己資金300万円
   ④表面利回り25%以上

   よってリフォーム込みの資金計画は、2700万。
   入札価格は、1400万でしょう。(それでも自己資金が足りない)

  B:投資不動産屋入札型
   ①売抜き目的型でリフォームは程度良く。(800~1000万位)
   ②減価償却までの残存年数が少ない為、売り抜き価格を
    通常の積算評価の70%3500万位、10年の融資
    を付けて売却を想定。

   よってリフォーム込み資金計画は、3000万。
   入札価格は、1500万~1800万でしょう。
   (300万の差は、自己資金の有無)

  C:一般投資家
   まさにともろうサンです。
   自己資金いくら出すかで購入価格決まりますが、

   ①土地建物融資は、全空では普通1600万はつきません。
    1200万位が限界でしょう。
   ②建物改装費は根拠査定するには時間が少なすぎます。

   よって
    ・「土地建物現金買いのリフォーム融資」 か
    ・「土地建物融資の現金リフォームか」  です。
   前者は入札金額検討つきません。
   後者は良くて1200+300万でしょう。

 ご参考までに。
 尚、これ以外の見えない敵は、お相手できません。



その後、夕方にKさんから電話があって

 Kさん :「入札金額は、決まりました?」
 ともろう:「メール見ました。1800万台は、ありますか?」
 Kさん :「こればっかりは、判りません!
       1600万ぐらいで、止まるかも知れませんし
       統計通りだとすると、もっと低いかも知れません。
       でも、あっても全然おかしくない金額です。」
 ともろう:「現時点では、1811万で行きたいと思っています。
       書類に不備があるといけないので、山形には書類を
       直接持って行きます。
       12/7(火)、12/8(水)は雪の予報なので
       12/6(月)に休暇を取りました。
       月曜日に、行ってきます!」
 Kさん :「1811万ですか?いい線ですね。金額に理由って
       あるんですか?」
 ともろう:「利回り25%台と、1811万(いやーいい)の
       語呂だけです。(笑)」
 Kさん :「そうなんですね。語呂だと1818万(いーわいーわ)
       もありますね。(笑)」
 ともろう:「ええー!8って(わ)とも読みますねー。
       気付きませんでした。( ̄ェ ̄;)
       週末、もう一回考えます..。」


との、やりとりをしました。

いい線いっているのか? 過大な金額になっているのか
悶々としながら、週末を迎えることになりました。

最終的な金額の決定は、次回書きたいと思います。


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