すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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アパートローンの自宅共担外し 分析3
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の競売全空アパート2棟のリフォームで、
色々と忙しくなってきました。(^◇^;)

ですが、『アパートローンの自宅共担外し』
分析の続きを、総括として書きたいと思います。

自宅共担について良くわからない方や、初めてブログを見る方は、
こちらを参考にして下さい。

住宅ローン中の自宅共担の恐怖1
住宅ローン中の自宅共担の恐怖2
住宅ローン中の自宅共担の恐怖3
住宅ローン中の自宅共担の恐怖4

アパートローンの自宅共担外し 分析1

前回、一番の理由は、

 ◆銀行の住宅ローンへの融資姿勢の変化

と書きましたが、変化に対応するために

 自分なりに種

を、蒔いておりました。

1つ目は、

 アパートが満室であること

を、常にアピールしてました。

アパート実績

このような資料を、新規の融資依頼用に作っていましたので
共担外しの際にも、提出してます。

ベージュ色の部分は、新規入居の月を示していますので
これまで7回入居させていることを、アピールしています。

最終的に満室ですので、事業的にも共担を外しも問題ないことと
「まめな大家」であることも、ぷ~んと匂わせました。(笑)


2つ目は、

 他行からの、ローン一括の引き合い

を、話しました。

上記のように、安定したアパート事業をしているので

 アパートローン+住宅ローン

「一括で、相談に乗る」と、申し出ている銀行が
他にあることを、アピールしました。

うそをついた訳ではなく、本当の事です。

別な銀行に融資の相談に行った際、「自宅が共担になって困っている」
と雑談したら、「うちで相談に乗ると、相手行に伝えて下さい」
支店長代理が、ホワイトナイトを買って出てくれました。(°▽°;)

「具体的な、支店名も言ってもいいですよ」とまで、
言って頂いたので、共担外しを担当している石斧くんに、
名刺を見せちゃいました。♪~( ̄。 ̄)

全く切れない石斧くんですが、この時ばかりは必死にメモってました。(笑)

最後の手段として使った訳ですが、本店から

 「あれ出せ、これ出せ! この意味は何!?」

等、問合せがある度に、中々進展しなかった2ヶ月間ですが、
その報告をした途端、問合せが一切なくなったと、石斧くんが
言ってました。

事実、その後1ヶ月で共担は外れ、住宅ローンの借り換えが
OKとなりました。

自分なりの分析の総括としては、

 1.その銀行で、他行からの住宅ローンの借り換えに
   大号令を掛けていたこと

 2.満室実績+1年強で7室の入居を決めて、
   大家力をアピール出来たこと

 3.他行がそのアピールを受けて、全部のローンの
   引き受ける可能性が出てきたこと


と、思っています。

一応、筋は通っていると思っているので、作戦勝ちだと、
思います。( ̄∇ ̄*)ゞ

銀行の融資の姿勢は、その時々でころころ変わりますので
1度うまくいったらと言って、次もOKの補償はないのですが

 ・普段から、良い大家であることのアピールすること
 ・筋の通った依頼をすること


は、重要だと改めて思いました。

以上で、自分なりの分析は終了です!

銀行にメリットが大きい融資依頼では、何の苦労もないのですが
そうでない場合は、普段からのアピールを土台に、作戦を十分に練って
粘り強くアタックすることを、お薦めします!

次回からは、『競売アパート再生プロジェクト』の続きを
中心に、書きたいと思います。


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