すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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競売アパート再生19 追加融資申請
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の、競売全空アパート2棟の再生状況を、
リアルタイムで書いてます。

落札までを見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売落札まで その1 入札物件を探す

再生プロジェクトを最初かた見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売アパート再生プロジェクト

急ピッチで、全戸のリフォームが進行していますが、
実は、リフォーム予算がオーバーしていました。

今回の競売アパート再生の当初の事業計画は、

 物件価格   :1600万
 リフォーム費用:1300万
 諸費用    : 360万
-------------------------------
 合計     :3260万


 と見込んで、

 融資希望額  :2600万
 自己資金   : 660万
-------------------------------
 総事業費   :3260万


でした。

ところが、落札した金額から逆算すると

 物件価格   :1850万
 リフォーム費用:1300万
 諸費用    : 360万
-------------------------------
 合計     :3510万


なので、リフォーム開始時点で既に、250万
足りなくなってしまいました。( ̄ー ̄;

施主支給や、その他の経費圧縮で予算内に収めようと頑張って
みたのですが、

 ・廃棄物処理が、意外と掛かる
 ・水道管の破裂による、調査費と補修費の追加費用発生
 ・上記調査が判明する迄の、主要工事のストップ


などが響き、500万の追加融資を、申し込むことにしました。

でも、申込みが4組いるとはいえ、現時点で全空なのに変わりは
ありませんし、1月に借りたばかりですから、銀行も簡単にOK
はしてくれません!

今回、融資・リフォーム等、全てのコンサルをお願いしている
不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんに、銀行への提出書類
作成と、説明をお願いして、何とか内諾を頂きました。( ̄∇ ̄*)ゞ

つくづく思いますが、今回のケースでは

 ・競売の売却基準価額:792万
 ・年間最大家賃収入 :900万


と、利回り100%を目論んでいた方は、結構多いと思いますが
世の中そんなに甘くはありません!

16戸のファミリー物件ですので、サラリーマン大家が
仕切ってやっていたら、資金ショートして、
また競売に回っていたと思います。(; ̄Д ̄)

今回は、競売物件の特性と、プロの力をまざまざと
見せ付けられています。

でも、これも不動産取得の1つの方法ですので、今回を機に
これを1つのケーススタディとして、不動産スキルの
引き出しの1つにしたいと思います。


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コメント
こんばんは。
初めてコメント致します。1年以上ほぼ毎日見ています。いつも楽しみにブログを見させていただいております。ありがとうございます。ともろうさんは実質利回りをだいたいどれくらいで運営されているのですか?私も参考にこれから頑張りたい思います。
[2011/03/01 00:58] URL | ガルフストリーム3号 #- [ 編集 ]

Re: こんばんは。
ガルフストリーム3号 さん、初コメントありがとうございます。
1年以上ですか..、うれしいやら、恥ずかしいやら..。
でも、いつも見てもらえるのは、更新モチベーションが上がります!
利回りは、表面で13%程度、実質でその半分ぐらいでしょうか。
微妙な経費もあるので、そんなもんだと思います。(^^ゞ
これからも、応援よろしくお願いします!!

[2011/03/02 00:04] URL | ともろう #- [ 編集 ]

管理人のみ閲覧できます
このコメントは管理人のみ閲覧できます
[2011/03/03 01:49] | # [ 編集 ]

Re: はじめまして。
長谷川さん、コメントありがとうございます。
ブログの左のサイドバーに「メールはこちら」のバナーがあります。
そこからメールを出すと、私に届きます。
コメント欄では、公開質問になってしまいます。
個別の相談は、メールでもらえるとお役に立てるかも知れません。
よろしくお願いします。

[2011/03/04 07:11] URL | ともろう #- [ 編集 ]


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