すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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1棟目が合格点ではない理由
こんばんは、ともろう です。

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前回のブログの内容にコメントを頂いたので、もう少し
掘り下げて書いてみたいと思います。

私の1棟目の物件の概要は、

 ・木造築8年、1K:8戸
 ・表面利回り:13.8%
 ・月額家賃:約40万
 ・月々のローン:約18万
 ・現在満室


てな、感じです。

一見するとそれほど悪くないのですが、実は地域相場に
較べて、家賃が高くなっています。

購入して2年ちょっとですが、その間に8戸の入退居がありました。

最初は、表面利回りで15%ぐらいありましたが、入れ替えのたびに
ちょっとづつ家賃が値下がりして、現在の状況になっています。

現在でも、家賃が相場に較べて高めなので、1度空くと
2~3ヶ月は決まらないことが多いです。

購入した当時は、築5年だったので

 「家賃が高くても大丈夫!10年までは、この水準でいける!」

と、自分の都合の良いように思い込んでいましたが、
現実は、そう甘くはありませんでした。(ー_ー;)

 ・相場の家賃よりも、少し低い家賃で
 ・更に経年で、家賃の下落も織り込んで
 ・期待利回りで回る


物件を、探すべきだと思います。

そのためには、ネット上から拾える家賃相場だけを
鵜呑みにしていたのでは、実需の相場を見誤ってしまいます。

現地を自分の足で歩いたり、近隣の複数の不動産屋から
家賃相場を聞いたりしないと、本当の相場が見えてきません。

また、現地に足を運ぶと、満室(人気)の物件を見ることができます。

その場所で、満室になっているのは、何か理由があるはずです。

その理由を、調べない手はないですよねー。( ̄ー+ ̄)

現地調査をしっかりやって、1棟目の失敗リスクを減らすのが
合格点の物件購入につながると思います!


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