すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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山形築古RCプロジェクト終了
こんばんは、ともろう です。

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今年の3月ぐらいから取得に動いて、6月に決済した山形築古RC
ですが、一旦プロジェクト終了となりました。

購入後の退去を含めると

 ・レジ:6戸/21戸
 ・テナント:2店/5店


から始まって、

 ・レジ:19戸/21戸
 ・テナント:2店/5店


と、なりました。

レジの空室2戸は、新築プロジェクトが始まってしまうし
コスパも悪い部屋なので、しばらくこのまま放置です。(⌒・⌒)ゞ

いやー、築35年のRCは甘くないですねー。

結局、

 ・火災警報器を更新
 ・共用廊下3フロアー分の雨水排水の新設
 ・退去した3戸分のリフォーム
 ・網戸の新設
 ・リビングにテレビとコンセントの追加
 ・ゴミ置き場の新設
     :


を追加でリフォームしました。

今回は、レジを14戸リフォームしたので、何か追加工事
が発生すると、×14になります。

その上RCなので、何かにつけて工賃が高くなります。

結局、表面利回りは現時点で14%程度になって
しまいました。(^◇^;)

RCは固定資産税が高いので、実利回りやキャッシュフローは
ぐっと下がりそうです。

木造全空を16戸、木造築32年を4戸と、一応経験を積んでの
チャレンジでしたが、築古RCはレベルが違いますねー..。

事業としては、ちょっと転んじゃった感じではありますが
結構嬉しいこともありました。( ̄ー ̄)

ゴミ置き場の件で、町内会長さんと接する機会があったのですが
「こんなにキレイにしてもらったし、何より若い人が町内
 増えて本当に嬉しい」

と、思わぬ感謝の言葉をもらいました。

私の不動産事業の最近のスキームは、

 空いている物件を、安く買って満室にする

ことなのですが、リフォームして満室にすることが手一杯で
地域との関係性が薄いまま、突っ走ってきた感があります。

1年半でレジを5棟:43戸も買っちゃいましたからねー..。

損得は大事ですが、地域の方からも感謝して頂いたので、
やって良かったと言うことでしょうし、たぶんこの物件に融資を引いて
ここまでリフォームするのは、私しかやらないように思います。(笑)

やっぱり私の場合は、投資ではなく事業になってきました。

元々目指している形がそうなので、OK牧場としましょう!

テナントの3戸とレジ2戸を入れれば、表面利回りも16%ぐらい
にはなる可能性はあるので、転んだようで粘って転ばなかったことに
してみたいと思います。


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[2012/12/12 14:39] | # [ 編集 ]


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