すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
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金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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新築の利回り
こんばんは、ともろう です。

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仙台市の新築プロジェクトですが、基礎工事が完了したようです。

基礎工事完了?

正直、どこまでが基礎工事が判っていないのですが
明日から床工事を始める予定とのことなので、
施主的に終わったことにしておきましょう。(笑)

今月中に上棟する予定なので、来月には外観が
はっきりしてくると思います。

先日頂いたコメントで、「利回り」に関する質問を頂いたので、
話せば長くなる話を本文で書いてみたいと思います。

これまで、築古・ほとんど空き家・フルリフォームを
中心に物件取得をして来た私が、なぜ真逆の新築を
ガラにもなくやっている理由は、

住宅金融支援機構の 災害復興住宅融資(賃貸住宅・事業者向け)

の融資の対象となったからです。

詳細は、Webサイトの下の方にある

 災害復興住宅融資(賃貸住宅)のお知らせ(リーフレット)

で、確認してみて下さい。

この融資は簡単に言うと、東日本大震災でり災証明の半壊以上
を交付されている大家さんが対象です。

実は、私も半壊認定されている大家でした。(⌒・⌒)ゞ

この融資の最大のメリットは、

 ・金利が当初5年間0%で、元本返済も据え置きを選択可
 ・その後の金利も11年まで0.75%、その後は1.28%固定
 ・最初の5年間据え置きを選択すると、最長40年返済可


と、言ったものがあります。

なので、当初5年を考えると家賃収入からの返済が
固定資産税と管理料ぐらいしかないので、物凄い
キャッシュフローになります。( ̄ー+ ̄)

話を利回りに戻すと、表面利回りはたぶん8~9%ぐらいで、
地方の新築収益モデルとしては、やってはいけないパターンだと思います。(笑)

でも、この融資の恩恵で

 ・木造で40年の低利の固定金利返済
 ・当初5年間の融資返済が0


のため、実利回りが大きく下がらないため、
キャッシュフローが手厚く出来ると思っています。

融資の申込み期限が、平成28年3月31日までだったり、
消費税が上がるタイミングを考えると、

 「いつやるの!?」「今でしょ!」

となった訳です。

但し、融資についての制約も色々ありますから
実感として、ハードルは低くないようにも思います。

でも権利のある方は、チャレンジしてみるのも悪くないと思います。

質問の答えになったかは微妙ですが、仙台は今良い流通物件
がほとんどない(私には回ってこない)ので、結果的に
利回りを作ったことになります。

5年ぐらい毎日やって、これまで色々な方に教えて頂いた
現時点での集大成って感じです。

仙台大家の会の皆さんとは、この続きはオフ会で..。


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