すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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テナント決まる!?
こんばんは、ともろう です。

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またまた、久々の更新になってしまいました。<(_ _)>

新築プロジェクトの方は、建築確認申請を先日してもらいましたので
5月下旬からの着工となります。

5/19に地鎮祭を予定していますので、いよいよって感じです。

山形県内の

 ・寒河江市 競売全空だったアパート
 ・山形市 築古木造アパート
 ・山形市 築古RC


も、それぞれ入退去がポロポロとありますが、管理会社さんの
頑張りで、長くても1ヶ月程度の空きで入居が出来ています。

仙台市と違って、私が物件を持っている山形県の村山地方は
賃貸住宅入居の震災特需は終わっていますので、通常ニーズでの
入居率だと思っています。

ここに来て大変嬉しいことに、「山形市 築古RC」のテナントに
2件の引き合いが来ました。

5区画のうち2区画しか埋まっていませんでしたので、両方決まると
4/5となります。

でもこれで、いよいよ駐車場が満杯になるので、残りの空室を埋めるのは
ちょっと難しそうです。

今後はこの入居率をキープ出来るように、頑張りたいと思います。


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設計が大詰め
こんばんは、ともろう です。

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、久々の更新です。

もう先月の話ですが無事、土地の決済を完了しました。

いよいよ設計図のFIXに向けて、これまで

 ・山形県寒河江市の全空競売アパートのリフォーム
 ・山形市の築古RCのリフォーム


を、やってもらった社長との打合せも大詰めになってきました。

建築自体は、山形市が本社のクリエイト礼文さんが行います。
礼文と書いて、『れもん』と読みます。(笑)

基本的な設計は、仙台の賃貸ノウハウに詳しく、毎回のごとくコストダウン
を頑張って頂いている、社長にやってもらうことになっています。

仙台、山形と両方に物件を持っている私ですが、今回の両県コラボは、
私の繋がりではなく、社長からの紹介でこの組み合わせになりました。

でも、私にとっては何か縁があるのかも知れませんねー。


間取りや設備については、ちょうど賃貸の繁忙期ですので、
近隣のライバル物件の賃貸募集が、結構出ています。

新築物件の仕様を決めるにあたって、これらを分析して
もらった結果、台所のコンロはIHに変更することになりました。

何とか今月中に仕様を全て固めて、確認申請まで漕ぎ着けたい
と思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

明日は土地決済
こんばんは、ともろう です。

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非常に時間が掛かっていて、なかなかはっきりしなかった
新築プロジェクトですが、昨日土地融資の金消契約が終わりました。

明日が土地の決済日ですので、本当にギリギリですね。

今後の予定としては、

 ・3月中旬までに細部の設計を決める
 ・4月下旬には、着工
 ・6月ぐらいに棟上げ
 ・10月には、入居スタート


を考えています。

これまでは、大規模にしろリフォームでしたので、ベースが必ずあって
「ここは手を付けられない」と言った部分もあったので、
「これしか無いよね」と、消去法で色々なことを決めることが出来ました。

でも新築は、ある意味「何でも出来る」ので、プランがどんどん
膨らんで行って、決める基準が難しいです。

と、言うよりも、私には空間デザインなどの
センスやスキルが無いんですね。(^^ゞ

またまた忙しい日々が続きそうですが、日々精進して
完成を目指したいと思います。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

受付したのは分かりましたっ!
こんばんは、ともろう です。

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新築プロジェクトは、現在融資の審査中です。

メインの融資先と「つなぎ&不足分」をお願いしている民間金融機関
の2つを、同時並行で進めています。

メインの融資先は、民間の金融機関ではないですし、制度融資を
活用するので、いつもの融資とかなり勝手が違います。

申込み関係の書類も、てんこ盛りにあったので
全てを作成するのに、夜中まで掛かりましたし
その後、不足情報をかなり請求されました。(^◇^;)

やっと全てを出し終えた時に「これで不足分なないですね!」
と担当の方から言われたので、やっと受付られたなーって感じでした。

その後電話があり「融資の保証を行う、○○公社さんの面接が
あります。いつが良いですか?」
と、日程調整の打診。

「いよいよ審査開始だな..」と思い、2日後を指定しました。

面接と言うよりは、資料の確認が多かったのですが
一応、仙台で今新築をやることは、結構ハードルが高いことを
アピールしつつ、事業計画の堅実性を訴えてはみました。( ̄ー ̄)

最後になって担当者の方からの一言「..これで正式受付となります。」

えーーー!そうなの..(°▽°;)

文句を言っても始まらないので、そのままを帰ってきました。


それから3日後、帰宅したら郵便局から不在票が..。
メインの融資先からの簡易書留です!

「早えぇーーー!何だかんだ言いながら、やる時はやるなー」

と思いつつ、結果を早く確認したかったので、郵便局の集積所
まで、書留を取りに車を飛ばしました。

家に帰って来て、緊張しながらA4版の封筒をはさみで開けて
中身を取り出してみると..

 融資申込受理通知書

「分かったって...受付したのは...。」

つなぎ融資の審査もあるので、今月20日ぐらいまでに
回答をお願いしています。

大丈夫かなー..。



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土地売買契約完了!
こんばんは、ともろう です。

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久々の更新ですが、大家業・サラリーマン業ともに、大忙しです。

新築プロジェクトの進捗状況ですが、融資の正式申し込みと
本日、土地の売買契約が完了しました。

今回は民間の金融機関の借入ではないため、融資申し込みの
資料がてんこ盛りでした。\( @o@;)/

また、民間の金融機関にも「つなぎ融資」の必要がありました。

どこにお願いするのか迷いましたが、火災保険の全期前納を
しなくても良い可能性がある銀行に、お願いすることに..。

いつものことですが、事業資金がカツカツなので、イニシャルは
掛からないに越したことはありません。

「つなぎ融資」の依頼は初めてで、どう話して良いか分からなかったので
知り合いの方から、支店長さん宛てに概略を話してもらってから
私自身でアポを取って、銀行には伺いました。

話は非常にスムーズで、かつ

 ・自己資金分を、うちから借りませんか?
 ・抵当権は、2番手で良いですよ


などと、話の流れの上とは言え、支店長さんが言ってくれました。

 もしかして、カツカツ解消!?

と、なるかも知れません。ヾ(=^▽^=)ノ
計画上のキャッシュフローが結構出るので、出来れば借りたいところです。
1にも2にも、本融資の結果次第ですが..。(⌒・⌒)ゞ

気を引き締めて、頑張りたいと思います。


あっ!
法人決算を後回しにしてたので、これから頑張らないと..。<(; ̄ ・ ̄)=3



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